Het rijtjeshuis met een tuintje aan de achterkant en een oprit voor de deur, jarenlang het herkenbare beeld van een Nederlandse nieuwbouwwijk, krijgt steeds minder voet aan de grond. In ruim de helft van alle gemeenten met nieuwbouw is het appartement nu het type woning dat het vaakst uit de grond komt. En in de grote steden gaat het bijna nergens meer om iets anders. Het CBS publiceerde dit voorjaar nieuwe cijfers en die schetsen een helder beeld: Nederland bouwt verticaler, kleiner en dichter op elkaar dan ooit.
De cijfers laten weinig ruimte voor twijfel
Van de 69 duizend nieuwbouwwoningen die in 2025 in Nederland werden opgeleverd, waren er bijna 40 duizend appartement of boven- of benedenwoning. Dat is ruim de helft van de hele bouwproductie. Sinds 2023 ligt dat aandeel structureel boven de 50 procent en die lijn zet door. Tien jaar geleden was zoiets nog ondenkbaar; toen domineerde de grondgebonden woning, met het rijtjeshuis voorop, de planning van vrijwel elke gemeente.
In 182 van de 340 gemeenten waar in 2025 werd gebouwd, was het appartement het meest gebouwde woningtype. Dat is geen toevallig stedelijk verschijnsel meer, maar een breed gedragen verschuiving die ook in middelgrote gemeenten zichtbaar wordt. Volgens het CBS nam het aantal appartementen sinds 2023 met 300 duizend toe tot ruim 3,1 miljoen.
De grote steden gaan voorop
In Amsterdam is het beeld het meest extreem: 96 procent van alle nieuwbouw in 2025 was een appartement, goed voor zo'n 5,5 duizend nieuwe woningen. Eindhoven volgt met 93 procent en Utrecht en Rotterdam zitten allebei op 87 procent. Wie in deze steden naar een nieuwbouwwoning zoekt, vindt feitelijk geen rijtjeshuis meer. Het project waar je een schuurtje en een achtertuin krijgt is niet langer de standaard, maar de uitzondering.
Wat in deze steden gebeurt, is geen kwestie van smaak van architecten. Er is simpelweg te weinig grond om in horizontale lintbebouwing aan de woningvraag te voldoen. Verstedelijking, krapte op de woningmarkt en de noodzaak om bestaande infrastructuur, openbaar vervoer en voorzieningen efficient te benutten dwingen gemeenten om de hoogte in te bouwen.
Waarom architecten en gemeenten dit zo willen
Achter de cijfers liggen drie redenen die elkaar versterken. De eerste is grond. Een hectare bouwgrond levert in een appartementencomplex veel meer woningen op dan in een rij grondgebonden huizen. Voor gemeenten die woningbouwafspraken moeten halen is dat een rekensom die snel uitvalt in het voordeel van de hoogbouw.
De tweede reden is duurzaamheid. Een gestapelde woning verliest minder warmte dan een vrijstaande woning of een eindwoning, simpelweg omdat aangrenzende woningen helpen isoleren. Bovendien past een appartementencomplex makkelijker bij collectieve installaties zoals een warmtepomp die meerdere woningen tegelijk bedient. In een tijd waarin biobased materialen en lagere energienormen de bouw bepalen, is dat een serieus argument.
De derde reden is bevolking. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit al jaren en dat zet ook in 2026 door. Voor een alleenstaande, een stel zonder kinderen of een student is een appartement van rond de 60 vierkante meter vaak passender dan een eengezinswoning van 120 vierkante meter waar de helft van de ruimte ongebruikt blijft.
De woning krimpt mee
Het appartement neemt niet alleen de plaats van het rijtjeshuis in, het wordt ook nog eens kleiner. De gemiddelde nieuwbouwwoning is gekrompen van 118 vierkante meter in 2021 naar 99 vierkante meter aan het begin van 2026. Dat is een verlies van bijna een vijfde in vijf jaar, een snelheid waarmee de praktijk zich nauwelijks heeft kunnen aanpassen. Eerder schreven we al over die krimp van 19 vierkante meter en wat die voor de inrichting betekent.
De gevolgen zijn praktisch. Een berging buiten de woning is normaal geworden, een aparte werkkamer wordt zeldzaam en grote eettafels passen niet meer overal. Architecten ontwerpen daar inmiddels actief op door wanden te combineren met meubels, schuifdeuren te gebruiken in plaats van vaste muren en bergruimte te verstoppen achter bedden en banken. De woonkamer doet weer dienst als eetkamer, werkplek en logeerkamer in een.
Wat dit betekent voor het straatbeeld
Een nieuwbouwwijk uit 2026 ziet er fundamenteel anders uit dan een wijk uit 2010. Waar je toen hele rijen vrijwel identieke gezinswoningen zag met een geveltje van baksteen en een carport ernaast, zie je nu blokken van vier tot zes lagen, soms hoger, met collectieve daktuinen, fietsenstallingen op de begane grond en gedeelde parkeergarages onder het pand. Het private tuintje verdwijnt, de gedeelde buitenruimte komt ervoor terug.
Voor architecten is dat een ander vak geworden. De ontwerpvraag verschuift van het uitwerken van repeterende rijwoningen naar het indelen van complexen waarin honderd huishoudens samen wonen, gevels die er vanaf alle kanten goed uit moeten zien en een entree die geen achterdeur tot een privedomein meer is, maar de gemeenschappelijke voordeur van een klein dorp.
Wat dit betekent als je nu een nieuwbouwhuis zoekt
Houd er rekening mee dat de markt waarop je naar een nieuwbouwwoning zoekt niet meer dezelfde is als die van je ouders. Een grondgebonden gezinswoning in een nieuwbouwwijk wordt steeds meer een nicheproduct, vooral in en rond de Randstad. Wie er per se een wil, betaalt daar fors meer voor of moet uitwijken naar dorpen verder buiten de stad. Een appartement in een goed ontworpen complex, met aandacht voor licht, geluidsisolatie en gemeenschappelijke buitenruimte, is voor veel mensen niet langer een tweede keus maar de beste optie die de markt biedt. De volgende generatie Nederlanders groeit op in een land waar verticaal wonen de standaard is.