Terwijl de wachtlijsten voor een huurwoning in de meeste steden nog altijd jaren tellen, staat er in Nederland zo'n zeven miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken is ongeveer een derde daarvan geschikt om woningen van te maken. De overheid rekent er stevig op: van de 900.000 woningen die er tot 2030 bij moeten komen, moet 15 procent uit transformatie van bestaand vastgoed komen. Steeds vaker betekent dat: een oud kantoorgebouw dat een tweede leven krijgt als appartementencomplex.
Zeven miljoen vierkante meter staat leeg
De kantorenmarkt kampt al jaren met structurele leegstand, ongeveer 7 tot 8 procent van de totale voorraad. Hybride werken heeft dat probleem niet kleiner gemaakt. Tegelijkertijd groeit de vraag naar compacte, betaalbare woonruimte in stadscentra, precies waar veel van die kantoren staan. Dat maakt transformatie voor gemeenten en beleggers steeds aantrekkelijker: de grond ligt er al, de aansluiting op het ov meestal ook.
Toch is de praktijk minder rooskleurig dan de cijfers doen vermoeden. Uit onderzoek van het CBS blijkt dat het aantal woningen dat via kantoortransformatie ontstaat de laatste jaren juist daalt, ondanks de woningnood en de subsidies die er tegenover staan. Bouwkosten, rentelasten en complexe vergunningstrajecten maken veel projecten alsnog onrendabel. Transformatie is dus geen simpele knop die je omzet, het blijft maatwerk per pand.
Onderzoek van de TU Delft naar Amsterdamse kantoren laat zien hoe beperkt de kansrijke voorraad eigenlijk is: ruim een kwart van de structureel leegstaande panden in de stad is technisch en financieel geschikt voor transformatie. De rest valt af door een ongunstige plattegrond, een slechte locatie of te hoge geluidsbelasting van een snelweg of spoorlijn. Volgens de Landelijke Studenten Vakbond loopt het tekort aan studentenkamers landelijk op tot zo'n 30.000, en juist voor die doelgroep worden veel van de geschikte kantoren nu als eerste bestemd, omdat kleine, compacte studio's het makkelijkst passen op een kantoorverdieping.
Niet elk kantoor is geschikt
Een gemiddeld kantoorgebouw laat zich niet zomaar ombouwen tot appartementen. Bepalend zijn onder meer de vloerdikte, de plafondhoogte, de hoeveelheid daglicht per toekomstige woonruimte en het aantal gevels waar ramen in kunnen. Panden uit de jaren tachtig en negentig, met een simpele skeletbouw en regelmatige verdiepingen, lenen zich daar relatief goed voor. Gebouwen met een diepe plattegrond en weinig buitengevel zijn vaak kansloos: daar krijg je simpelweg geen daglicht diep genoeg naar binnen.
Brandveiligheid is een ander struikelblok. Een kantoorverdieping is vaak één grote open ruimte, terwijl woningen aparte brandcompartimenten nodig hebben, met eigen vluchtroutes en rookscheidingen. Dat betekent extra wanden, extra techniek en dus extra kosten. Wie op zoek is naar meer manieren om woonruimte te vinden zonder helemaal opnieuw te bouwen, ziet dezelfde puzzel terug bij het optoppen van bestaande flats: de constructie bepaalt uiteindelijk wat wel en niet kan.
Het Rijk trekt er miljoenen extra bij
Om transformatie te versnellen, is de Transformatiefaciliteit uitgebreid met 70 miljoen euro extra, goed voor circa 35.000 woningen erbij. Gemeenten, provincies en woningcorporaties kunnen daarnaast terecht bij het Nationaal Transformatie Loket van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland voor kennis, advies en gedeeltelijke financiering. In een enquête onder lokale bestuurders noemde meer dan de helft het ombouwen van kantoren tot huisvesting zelfs de beste oplossing tegen de leegstand, vooral gericht op studenten en werkende jongeren.
Toch waarschuwt het CBS in recent onderzoek dat het aantal transformaties juist terugloopt in plaats van toeneemt, ook nadat er extra geld beschikbaar kwam. De ambities zijn dus groter dan wat er nu daadwerkelijk uit de grond komt.
Zo ziet zo'n woning er dan uit
Het voormalige Aramco-kantoorgebouw in Den Haag is inmiddels omgebouwd tot 85 moderne, gasloze appartementen. En in Rotterdam transformeert kantoorlocatie Brainpark 1 de komende jaren naar een groene woonwijk met minimaal 2.500 woningen, inclusief nieuwe voorzieningen in de directe omgeving. Wie zo'n appartement binnenstapt, merkt vaak meteen dat het geen nieuwbouw is: hogere plafonds dan gebruikelijk, grote raampartijen en soms een iets vreemdere plattegrond dan een architect vanaf nul zou tekenen. Net als bij de schuurwoning die steeds vaker in nieuwbouwwijken verschijnt, is dit een vorm van wonen die pas de afgelopen jaren echt is doorgebroken, met een heel eigen karakter dat je in reguliere nieuwbouw niet snel tegenkomt.
Waar je op moet letten als je zo'n woning overweegt
Overweeg je zelf een woning in een getransformeerd kantoorpand, let dan op een paar dingen die net anders liggen dan bij reguliere nieuwbouw of een fabriekswoning. Buitenruimte is vaak beperkt of ontbreekt helemaal, veel kantoorgevels waren simpelweg niet ontworpen op balkons. Vraag ook door naar de installaties: oudere klimaatsystemen zijn soms niet aangepast aan individueel gebruik per woning, wat kan leiden tot hogere energielasten dan je zou verwachten. En check de akoestiek tussen verdiepingen, kantoorvloeren zijn niet altijd voorzien op de geluidsisolatie die je in een woonsituatie wilt.
Daar staat tegenover dat je vaak middenin de stad zit, dicht bij ov en voorzieningen, in een gebouw met een verhaal. Voor wie liever in het centrum woont dan in een uitleglocatie aan de rand van de stad, is dat een reëel voordeel dat nieuwbouw zelden kan bieden.